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君竹行业研究||商业地产行业研究

一、什么是商业地产?

   商业地产,顾名思义, 作为商业用途的地产,以区别于以居住功能为主的住宅房地产,以工业生产功能为主的工业地产等,商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式,从经营模式、功能、用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产,属于商业地产范畴,但也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式,是狭义的商业地产。

   商业地产是包括城市综合体、购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、酒店、度假村、养老院、写字楼及住宅和写字楼的底层商铺等以商业化经营为目的与住宅房地产有很大区别的房地产产品。 商业地产是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业,它兼有地产,商业,投资三方面的特性,既区别于单纯的投资和商业,又有别于传统意义上的房地产行业。

二、商业地产分类

    ①传统商铺:商业地产最开始的雏形就是服务于人们日常生活的发廊、食店、便利店,他们以普通居民为服务对象,服务种类比较齐全,以满足人们的日常生活起居为基本目的。这种原始形态的商业地产,遍布城市每个角落,因为其具有很大的灵活性,目前仍为广大投资者的首选和发展基础,现在仍有超过一半的投资者首次投资时钟情于传统商铺,但其规模一般较小、抗风险能力低。

    ②专业市场:随着社会经济的不断发展,人们已经不满足于基本的温饱型消费了,专业市场也就应运而生。专业市场是市场细分的产物,它以某类产品品种齐全的优势,牢牢占领了商业市场一隅。这种市场现一般偏居城市四周,对区域的要求性不是很高,但非常强调“集群效应”,有规模就有人气,有人气也就有了商气。

    ③市中心综合商业市场:城市中心综合商业市场基本上位于城市中心传统商圈,厚重的商业氛围、消费者的消费习惯保证了这种商业市场永远站在商业地产的前端,是一个城市商业发展的“晴雨表”。它一般都处于城市中心地段,口岸的不可复制性成为了决定性因素,它是消费者消费习惯场所,这就保证了其超强的购买指数。但此类商业市场高昂的置业价格和经营成本也让很多“垂青者”望而止步。

    ④社区商业中心:城市的规模越来越大,人们已不可能把消费再集中于一个城市中心商业区,以社区超市、大型购物中心等为代表的社区商业中心满足了人们的这种就近消费需要,但这种消费往往以日常消费品为主,在档次上和城市中心综合商业市场尚有差距,但方便性是其“杀手锏”。

    ⑤休闲度假商业:现代人的生活节奏越来越快,普遍感觉压力巨大,都渴望身心的放松,都渴望远离城市的喧嚣和繁杂,都希望能够回归自然,这种商业地产最大限度地放松了人们紧张的神经,深受都市市民的追捧,一时间,这种商业地产模式风生水起,但客户群体在目前形式下尚欠稳定,注定了这种商业地产模式还待时间检验,稳定的客户群体直接关系到了它的成败。

    ⑥商住办公楼:商住写字楼的出现完全是现代社会高速快捷的产物,集办公与住宿为一体,让在“家”办公成为现实,是许多中小型公司的“权宜之计”,但一般都很现代化,很符合年轻人快节奏、追求时尚的消费习惯。

    ⑦写字楼:作为商业地产的高级表现形式的写字楼发展的历史并不长远,规模还并不是非常庞大,庞大的写字楼市场主要集中在一二线城市,目前三四线城市的纯写字楼项目并不是很多,不过,正因为市场的空缺很大,所以前景也很光明。

    ⑧大型商业中心MALL:融区域中心、活动中心、消费中心、集散中心和管理中心为一体,并有购物、休闲、美食等生活、消费“一站式”配套服务的大型商业中心

    ⑨公寓:公寓是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式。公寓式住宅最早是舶来品,相对于独院独户的别墅,更为经济实用。早期大城市的公寓式住宅都是高层大楼,每一层内有若干单户独用的套房,包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房等等,主要供当时中等收入的高级职员、政府公务员居住;还有一部分附设于旅馆酒店之内,供一些常常往来的中外客商及其家眷短期租用。

三、宏观经济环境分析

    1.GDP分析

GDP 趋势向上

   我国经济从2015年底开启复苏之路,中间虽有波折,但复苏方向已定。

   2.城乡居民家庭人均可支配收入分析



城镇居民人均可支配收入及名义增长率 单位:元

    城镇居民人均可支配收入也不断攀升, 2011 年至 2017 年,我国城镇居民人均可支配收入从 21810 元增加到了 36396 元,预计未来我国城镇居民人均可支配收入增速将维持在 7% 8%之间,到 2021 年将达到 48000 元。

3.全社会固定资产投资分析



   2018112月,全国三大产业投资增长幅度最低已达5.5%;其中第三产业中基础设施投资、公共设施管理业投资都在增长;全国各区域的投资增长幅度也在迅速增长。总体来说全社会固定资产投资增长态势明显,为商业地产的发展创造了很大的空间。

   4.进出口总额及增长率分析



   2018年我国与欧盟、美国、东盟以及“一带一路”沿线的国家贸易进出口全面增长,为商业地产的发展创造了良好的经济环境。

   5.社会消费品零售总额



    201812月份,社会消费品零售总额35893亿元,同比增长8.2%。其中,限额以上单位消费品零售额15084亿元,增长2.4%。反映出消费意愿强烈,为商业地产的发展提供了良好的消费群体。

四、商业地产产业政策环境分析

   《协议出让国有土地使用权规定》第五条规定新增建设用地(商业地产)协议出让时的相关费用得到国家法律的强制保障,如土地有偿使用费、征地补偿费、按国家规定应当缴纳的有关税费之和,以及不得低于出让地所在级别基准价的70%

   第九条规定已公布地段上,同一地块只有一个意向用地者的,可采取协议方式出让;但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外;

   第十六条规定以协议出让方式取得国有土地使用权的,需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的,取得相关人和部门同意后,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,按变更后的土地用途,以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金,并依法办理土地使用权变更登记手续。

   结论:从以上3条关于协议出让国有土地使用权的规定可看出,商业地产(建设性用地)涉及的交易细节在国家政策方面得到了法律的强制性保障,为商业地产的发展创造了良好的政策环境。

   《中华人民共和国土地管理法》第十三条 各级人民政府应当加强土地利用年度计划管理,实行建设用地总量控制。土地利用年度计划一经批准下达,必须严格执行。

   第二十一条 具体建设项目需要使用土地的,建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请,办理建设用地审批手续;分期建设的项目,可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地,分期办理建设用地有关审批手续。

   第三十三条 省、自治区、直辖市人民政府应当严格执行土地利用总体规划和土地利用年度计划,采取措施,确保本行政区域内耕地总量不减少;耕地总量减少的,由国务院责令在规定期限内组织开垦与所减少耕地的数量与质量相当的耕地,并由国务院土地行政主管部门会同农业行政主管部门验收。个别省、直辖市确因土地后备资源匮乏,新增建设用地后,新开垦耕地的数量不足以补偿所占用耕地的数量的,必须报经国务院批准减免本行政区域内开垦耕地的数量,进行易地开垦。

    结论:从以上3条关于协议出让国有土地使用权的规定可看出,商业地产(建设性用地)涉及的无论是建设用地的审批还是在建设用地总量的控制上都放宽了相关政策,为发展商业地产(建设用地)在用地方面政策性保障。

五、教育状况分析

   教育相关的投资活动迎来大爆发,教育领域优质投资标的众多。长久以来,由于地域择校政策导致很多教育资源分散,优质教育往往很难匹配优质地域。出台“二胎“政策以后“入学难”“择校难”现象会更加明显,“地产+教育”这对组合市场来说,无疑吸引力是巨大的,既能引进优质教育资源,同时能够给地产商获得更高的利润,与此同时,教育地产的强劲发展势必会推动商业地产的发展。

2010-2018年中国教育投资走势分析


教育信息化、职业教育与 K12 领域优质标的众多


六、价值观念分析

    新消费时代经济的经济环境,收入提高推动高品质生活追求。


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